过去的一年，楼市调控重拳频频出击，可谓是历年房地产调控中力度最大、手段最多、持续性最长的一年。市场经历了从年初的火爆，到年中的观望，再到年末的重新火爆。

　　对于济南楼市来说，过去的2010年充满着诸多变幻神奇的故事。故事里，有笑声，有喝彩，有叹息，也有无奈。展望2011年，也许济南市民楼市有更多的打算、更多的期待!

　　据和讯房产调查显示，截至目前，有59.76%的人认为2011年房价不会下跌，68.93%的人认为国家会出台第三轮调控政策。

　　2011年楼市走势会如何?房价的蠢蠢欲动会否导致第三轮调控的到来?

　　据搜房网数据监控中心显示，2011年1月1日当天济南共销售住宅51套，相较于去年12月31日的101套，住宅销量环比下降49.5%。1月2日共售出住宅13套，1月3日售出住宅12套，销量呈明显下滑趋势。

　　近日，记者走访了济南市几家楼盘销售中心看到，现场看房咨询的人数只增不减，并没有新的楼盘开盘。

　　在经一路附近一家尚未开盘的楼盘接待中心，记者了解到，这家楼盘会在春节过后开盘，预计房价在9500元—11000元/㎡。一位曹姓销售人员说，开发商已经和附近一家小学签好合同，房子盖好，小学就搬进来，只要是本地户口业主的孩子即可就读。

　　接待中心从元旦当天已开始办理会员卡，限量500张，预存5万元，开盘后购房可以享受9.5折优惠，若选不到房，可以退还5万元全款。仅1月1日、2日两天，该中心已办理会员卡近200张。“有好多人不是只办一张会员卡，他们觉得很合适，会拖上周围的亲戚朋友一起来办，有的一办就是五六张呢。”似乎看到记者犹豫，小曹如是说。

　　对于什么时候交房，销售人员表示，初步估计会在2012年8月底前交房，但具体时间还是以合同为准。

　　在另一家明湖北路的楼盘销售中心，记者以想买一套120㎡左右的房子为由进行咨询，销售人员表示，去年10月新开的楼盘基本售罄，仅剩130㎡和98㎡两套，1月中旬将开放一个单元，如果不着急，可以等到2011年五六月份，预计到时候会再开放一栋，开盘房价可能在9000元/㎡左右。

　　元旦过后，不但新房成交量环比下滑，二手房市场也比较冷清。卖方紧咬住价钱不松口，买方紧握住钱袋不松手。相对于不少楼盘新房推出的优惠措施，济南的二手房似乎不占什么优势。

　　济南市多家二手房中介内，只有寥寥几位前来咨询的市民。济南房产交易大厅内，一改往日的喧嚣，工作人员显得从容有序。一位业内人士表示，现在不光是买房子的，有不少卖房子的也不确定房子究竟该要什么价，所以干脆停止交易了。“买房子的、卖房子的、房产中介都在观望。”

　　济南振鲁房产经纪人李长乐说，每年过了元旦，进入1月份到3月份的时候，基本属于二手房市场的淡季。大部分市民忙于工作或是其他事情，不再急于年前这段时间出手买房，春节过后，二手房源应该也会增加。因此，大多数市民还是持观望态度，这样就造成看的多、买的少的情况。据统计，二手房的购房者大部分是外地来济工作的人群，他们看重的首先还是价位，天桥区、槐荫区的一些房源价格相对便宜，比较受欢迎。

　　过去一年，各级政府对房地产市场出台了诸多的调控政策，但效果欠佳。严厉的调控政策，非但没有将成交量“打趴下”，反倒在年末出现明显回升。有不少网友对这些政策的实施表示质疑，认为济南楼市陷入了“越调越涨”的怪圈。

　　济南大学经济学院院长葛金田对质疑声提出了自己的看法，他认为，这种现象还是源于市面上的流动资金太多。资本是独立的，前几年，中国的货币发行过多，居民存款居高不下，投资渠道除了股市、新能源以外，可谓又小又窄。而现有的投资项目中，只有房子对投资者来说还相对稳定，升值空间比较大。人们对房产的预期值高了，就会引来更多的人投机房地产，进一步推高房价。想要改善目前的状况，就需要增加居民的收入，使居民收入水平和飞涨的物价成正比。

　　从事多年二手房销售的齐鲁楼市销售经理王静也说，虽然国家对楼市出台的一系列调控政策，会有效遏制房价“疯”涨，但市民对学区房、婚房、改善生活条件换房这三种刚性需求依然比较强，导致房价只涨不跌。

　　在日前举行的全国住房和城乡建设工作会议上，住房城乡建设部部长姜伟新也明确表示，2011年将“继续坚定不移地加强房地产市场调控”。房价、物价是人们最关注的问题，由此不难看出，2011年，中央加强房产调控的决心更强。

　　葛金田认为，想要更大程度地抑制通货膨胀，稳定物价，政府势必要出台一系列组合配套性措施。

　　从理念上来讲，第一，应该会加强保障性住房建设，加大土地供应指标。

　　第二，通过银行加息和提高贷款利率。加息会增加房地产商的建设投资成本，提高开发商投资的最低资本金;提高贷款利率，可以增加居民贷款购房的月供额度，购房成本增加，能有效降低居民的购房冲动。

　　第三，政府可能也会出台一些与之配套的组合性措施。

　　如果这一系列新的措施出台，并且行之有效，济南的房地产市场应该会在一定程度上有所降温，控制房价上涨的趋势。但不排除房价的结构性变化，例如，地段好、配套设施齐全的房价涨幅依旧较高，而那些比较偏远地方的房价涨幅相对会低一些。

　　素有“任大炮”之称的华远集团董事长任志强在其博客撰文称，2011年房产政策仍会从紧。之前房产经济之所以出现松动局面是受全球金融危机的影响，是拉动整体经济增长的需要。但从土地供给的矛盾以及市场需求来看，政府加强房产调控将成为必然，而“建、管、限”也成为房地产市场中的政策特征。

　　对于2011年的房价，有业内人士和专家认为，济南房价会在保持现有平稳状态的基础上，小幅上扬，不再像2010年一样“疯”涨。

　　山房网济南市场部经理赵鲁梁说，房价不可能越来越低，只会越来越贵，这是大趋势。未来济南的房价上涨是必然的，但也要看国家是否会出台新的政策，如果有新政策出台，房价的涨势或许会有所“收敛”。2009年和2010年两年，济南的房价连续涨得不轻，所以2011年房价理论上该缓缓了，也得看具体的市场情况。

　　若没有新的政策出台，葛金田说，济南房价依旧会呈现小幅上涨趋势。毕竟，济南目前的房价在全国省会城市中仍旧处于中等偏下水平，上涨的空间还很大。

　　李长乐也说，经过国家的系列调控后，2011年济南二手房的房价也会持续上涨，下降的可能性基本没有。如果房价下降，卖房一方肯定不会继续出售，他们会选择将房子出租来取代卖房，这样就会造成二手房源紧缺，供不应求的状况，仍然会刺激房价进一步提高。

　　面对理不清、论不断的房价走势，葛金田建议，2011年购房，首先要看准政策，紧观国家政策导向，正确分析。

　　第二，从消费的角度说，市民还是应该选择购买价格适中、功能设施相对完善的住宅。要适度消费，不能因为爱面子，就过度消费。

　　第三，作为政府来说，应该加大保障性住房和出租公寓的建设;作为市民本身，也不能把所有的压力强加给政府，要充分发挥社会、企业的积极作用。

　　如果有市民购房需求强烈，又觉得新房房价过高，赵鲁梁建议，市民可以考虑新一点的二手房。二手房要选择相对新一些的，行业内叫次新房，品质和价位方面应该都可以。其次，租房也不失为好的选择。

副标题

　　购房小贴士

　　业内人士五招教你选好称心房

　　寒冷的冬季，如何买到称心如意的房子，什么样的二手房有所保值，置业指导专家为您提供参考。

　　招式一 中心区旺地逢低买入

　　稀缺资源通常指的是中心区的旺地、山水资源、绝版创新户型等，具备稀缺资源的物业中长线升值空间非常大，无论是居住或投资，很容易受到市场的追捧;在调整期内，稀缺资源的物业调整空间比较小，每一次回调就是入市良机。

　　招式二 挖掘潜在规划利好物业

　　目前城市化水平已经很高，城市化进程在持续加快。交通的规划、商圈的逐个落成，当这些规划一一落实，周边楼盘很快受益，自住和投资需求也会受到带动，周边房价也会水涨船高。

　　招式三 花时间在市场上淘尾货

　　尾货，即一个楼盘经过热销期后，当销售率超过90%，就意味着剩下的尾货要处理了。由于尾货不做什么宣传推广，只能靠自己去搜集信息。此时往往能在尾货中淘到一些价格比较低，户型、朝向还不错的房子。还有些是带装修的样板房出售，家私家电齐全，价格也比较合理，即买即可放租，投资回报快。

　　招式四 大胆介入城区别墅物业

　　别墅项目属于高端物业，房价的波动对高端住宅影响并不是很大，如果眼光放长远些，这些稀缺物业在3至5年后，待城区发展更加成熟时，可想而知升值空间会有多大。

　　招式五 中心区大盘二手房中小户型可逢低入手

　　一直以来，一手房市场短期内出现供应上产品结构性失衡，导致这部分项目房价结构性上涨;这些购房需求由于在一手市场无法满足，被分流到二手市场，业主已经开始降价出货，尤其是城中心区的楼盘，二手房价格也开始松动，刚性需求者可多关注放盘信息，或可淘到适合自住的中心地段配套完善的大盘。

    媒体链接：2011年济南楼市需求给力 房价或“越调越涨”